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Kaufgarantie war 2004 um vier in den Niederlanden Wohnungsbaugesellschaften aus dem ehemaligen entwickelt Sozial gebundenes Eigentum. Koopgarant wird auch als eine Form des 'Verkaufs mit Auflagen' bezeichnet, bei der Wohneigentum für Einsteiger mit unteren und mittleren Einkommen bezahlbar gehalten und der Zuzug aus dem sozialen und mittleren Mietsektor gefördert wird. Seit einigen Jahren wird die Ankaufsgarantie auch von Projektentwicklern in begrenztem Umfang angewendet. Im April 2011 wurde das Kaufgarantieprogramm auch für Projektentwickler geöffnet, wodurch es für sie attraktiver wird, im Rahmen der Kaufgarantie zu bauen.
Operation
Beim Verkauf eines garantierten Hauses, a, Wohnungsbaugesellschaft oder Projektentwickler einen Preisnachlass auf den Verkehrswert des Hauses angeboten und auch eine Rückkaufgarantie gegeben. Beim Rückkauf teilt sich die Kapitalgesellschaft oder der Bauträger die Wertentwicklung nach einer festen Formel mit dem Eigennutzer. Der Preisnachlass beim Verkauf, der so genannte „Käuferrabatt“, steht in direktem Zusammenhang mit dem Anteil des Eigennutzers an der Wertentwicklung des Eigenheims beim Rückverkauf. Je höher der Käuferabschlag, desto geringer ist der Anteil an der Wertentwicklung für den Bewohner. Das Verhältnis zwischen dem 'Käuferrabatt' und dem Anteil an der Wertentwicklung - dem Fair-Value-Saldo - beträgt Ministerium für Wohnungswesen, Raumordnung und Umwelt (VROM) eingerichtet. Koopgarant hat ein Rückkaufprogramm: Das Unternehmen oder der Bauträger garantiert dem Käufer, das Haus innerhalb von 3 Monaten zurückzukaufen. Dadurch kommt das Haus immer zum Wohnungsbaugesellschaft oder Anlegerrendite. Auf diese Weise kann der Käufer mit Koopgarant das Haus auch für den nächsten Käufer bezahlbar halten.
Aufgrund des niedrigeren Preises und des Rückkaufprogramms sind garantierte Eigentumswohnungen für die unteren und mittleren Einkommensgruppen besser zugänglich. Der Eigentümer des Koopgarantwoning wird zum vollen Eigentümer, es gibt also keine Kombination aus Mieten und Kaufen. Das Erwerbsgarantieprogramm gilt sowohl für Neubauten als auch für den Verkauf ehemaliger Mietwohnungen.
Ein Eigentümer eines Kaufgarantie-Hauses hat Anspruch auf Hypothekenzinsabzug. Um die Garantien für Eigennutzer weiter zu verbessern, wird ein Hypothekendarlehen mit Nationale Hypothekengarantie geschlossen.
Koopgarant ist von einer unabhängigen nationalen Stiftung an Verkäufer lizenziert Wohnungsbaugesellschaften und Immobilieninvestoren, die damit ihre eigenen Wohnkonsumenten bedienen. Die Stiftung garantiert Käufern und Verkäufern Qualität, Anwendung und Rechtssicherheit.
Käuferrabattprozentsatz
Der Kaufvertrag wird mit einem im Voraus festgelegten Rabattprozentsatz des Käufers abgeschlossen. Die Berechnung des Kaufpreises beim Rückkauf an die Wohnungsbaugesellschaft erfolgt nach der Formel: Ausgabepreisqualitätsverbesserung Anteil des Eigentümers an der Wertentwicklung. Der Anteil an der Wertentwicklung berechnet sich nach der Formel: (Bewertungswert bei Rückkauf – Qualitätsverbesserung – Schätzwert bei Ausgabe) mal prozentualer Anteil des Käufers am Erlös.
Beispielrechnung Werterhöhung
Wird ein Haus von 200.000 € mit einem Käuferrabatt von 20 % und einem Anteil an der Wertentwicklung von 70 % angeboten, wobei der Eigentümer eine Qualitätsverbesserung durch z sieht so aus siehe (Beträge x € 1.000): 160 10 (230-10-200)x70% = 184. Der Besitzer hat das Haus für 160 gekauft und für 10 renoviert. Der Hauswert ist von 200 auf 230 gestiegen, inklusive der Renovierung. Der Eigentümer erhält 70 % der Wertsteigerung außerhalb der Sanierung, also 70 % von 20, insgesamt 14.
Wie aus der obigen Berechnung hervorgeht, entgehen dem Eigentümer 30 % der Wertsteigerung, in diesem Fall 6.000 €. Andererseits ist die zu finanzierende Belastung (die Hypothek) um 40.000 € geringer. Bei einem Hypothekarzins von 5 % ist dieser nach 3 Jahren wieder zurückverdient. Darüber hinaus hat der Eigentümer die Möglichkeit, ein Eigenheim für 200.000 € zu besitzen, während er normalerweise nur die Möglichkeit hatte, eine Hypothek von maximal 160.000 € aufzunehmen.
Beispielrechnung Abschreibung
Wenn das gleiche Haus - gekauft für 160 und renoviert für 10 - zu einem reduzierten Hauswert von 200.000 € auf 175.000 € einschließlich der Renovierung verkauft wird. Dann zahlt der Eigentümer 70 % der Wertminderung inklusive der Renovierung, also 70 % von 35, insgesamt 24,5. Die Rechnung sieht dann so aus (Beträge x 1.000 €): 160 10 (175-10-200) x 70 % = 145,5.
In diesem Fall hat der Hauseigentümer statt 35.000 € nur 24.500 € verloren (10 für die Dachgaube und 25 Abschreibung). Mit anderen Worten, die Wohnungsbaugesellschaft hat 30 % des Schadens bezahlt.